Lula sanciona Marco Legal das Garantias

Nova Lei pode promover segurança jurídica

O presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) sancionou o Marco Legal das garantias (lei 14.711/23). A nova lei modifica algumas regulamentações associadas aos empréstimos para simplificar a recuperação da garantia pelo credor em situações de inadimplência do devedor, visando a diminuição dos custos do crédito. Dentre as alterações significativas, destaca-se a revisão do processo de execução extrajudicial em casos de hipoteca e a permissão para uma segunda alienação fiduciária utilizando o mesmo imóvel.

A implementação do Marco Legal das garantias reflete uma abordagem estratégica para fortalecer o sistema financeiro e promover um ambiente mais favorável ao acesso ao crédito. Ao ajustar as normas relacionadas aos empréstimos, o objetivo é não apenas facilitar a retomada da garantia em situações de inadimplência, mas também promover uma dinâmica que estimule a confiança dos credores, incentivando-os a disponibilizar recursos de maneira mais acessível e eficiente.

Além disso, a revisão do processo de execução extrajudicial em casos de hipoteca representa um avanço significativo na agilidade e eficácia das medidas tomadas diante de eventos de inadimplência, proporcionando uma resposta mais célere e eficiente para todas as partes envolvidas. A autorização para uma segunda alienação fiduciária utilizando o mesmo imóvel não apenas amplia as opções disponíveis para os credores, mas também pode contribuir para a diversificação de estratégias de mitigação de riscos, fortalecendo a sustentabilidade do mercado de crédito.

No âmbito jurídico, a legislação em vigor, representada pelo Marco Legal das garantias, desempenha um papel crucial na promoção da segurança jurídica. Ao estabelecer normas claras e atualizadas relacionadas aos empréstimos, a lei proporciona um ambiente mais previsível e estável para todas as partes envolvidas no processo. Essa segurança jurídica não apenas fortalece a confiança entre credores e devedores, mas também cria bases sólidas para a resolução eficiente de disputas, caso ocorram. Dessa forma, a consolidação dessas medidas não apenas simplifica o cenário regulatório, mas também contribui para a consolidação de um sistema financeiro mais robusto e transparente, essencial para o desenvolvimento sustentável da economia.

O que são as Alienações fiduciárias e o que muda com a nova lei

A alienação fiduciária é um instituto jurídico que envolve a transferência temporária da propriedade de um bem móvel ou imóvel do devedor para o credor, como garantia de uma dívida. Nesse arranjo, o devedor mantém a posse e uso do bem, mas o credor torna-se o fiduciário até que a dívida seja integralmente quitada. 

Essa forma de garantia busca proporcionar maior segurança ao credor, uma vez que, em caso de inadimplência, o fiduciário tem o direito de consolidar a propriedade do bem em seu nome, permitindo uma recuperação mais eficiente do crédito. Nela o tomador de crédito só se torna dono no imóvel em questão quanto quitar a última parcela da dívida. Da mesma forma, em caso de inadimplência, o imóvel dado como garantia tem sua propriedade consolidada no nome do credor (banco), em um processo que se dá via cartório de imóveis, de maneira extrajudicial – sem acionar a Justiça.

Com o Marco das Garantias, o devedor tem a possibilidade de contrair novas obrigações com o mesmo credor da alienação fiduciária de seu empréstimo original ou estender a vigência de seu financiamento, desde que esteja dentro dos limites da sobra de garantia da operação inicial. Isso implica que, se o valor do imóvel utilizado como garantia no primeiro empréstimo for de até R$ 100 mil, e a dívida original corresponder a R$ 20 mil, o devedor terá a capacidade de solicitar um novo empréstimo ao mesmo credor no montante de até R$ 80 mil, respeitando os parâmetros estabelecidos pela diferença entre o valor total da garantia e o saldo devedor remanescente.

Além disso, o consumidor terá permissão para contrair uma segunda dívida, utilizando como garantia um imóvel que está em processo de aquisição por meio de alienação fiduciária, mesmo junto a uma instituição financeira distinta. Em tal cenário, em situações de inadimplência, o primeiro credor, que é o banco que concedeu o crédito inicial, detém prioridade na execução da dívida, ou seja, na retomada do imóvel. Posteriormente, no momento da eventual venda do imóvel, provavelmente por meio de um leilão, os demais credores têm direito a uma parte proporcional do montante obtido com a venda.

Quais serão as alterações na hipoteca

A hipoteca é um instrumento jurídico em que um imóvel é oferecido como garantia para a obtenção de um empréstimo. Nesse arranjo, o devedor, que é também o proprietário do imóvel, concede ao credor o direito de reivindicar a propriedade do bem em caso de inadimplência. 

Embora o devedor mantenha a posse e uso do imóvel durante a vigência do empréstimo, a hipoteca confere ao credor uma garantia real, assegurando que, em situações de não cumprimento das obrigações financeiras, o imóvel possa ser executado para quitar a dívida. 

Em casos de inadimplência em contratos de hipoteca, nos quais o bem é retomado como garantia, a execução extrajudicial é uma prática existente, porém pouco utilizada e restrita a alguns contratos. O Marco das Garantias busca mudar esse cenário ao estruturar o procedimento na hipoteca, estabelecendo prazos específicos para cada etapa, similar ao que ocorre na alienação fiduciária.

Quando o contrato entra em inadimplência, geralmente indicada pelo atraso de 4 a 7 parcelas consecutivas, há agora um prazo fixo de 105 dias para as fases iniciais da execução. Este período compreende 15 dias para o devedor regularizar sua situação, pagando o valor devido (mora). Caso não o faça, inicia-se um período de 15 dias para solicitar o leilão do imóvel, seguido por 60 dias para realizar o primeiro leilão. Em caso de ausência de ofertas, há mais 15 dias para a realização do segundo leilão. Este processo visa trazer maior clareza e agilidade ao procedimento de execução extrajudicial em contratos de hipoteca.

Marco das garantias e sua relação com a segurança jurídica

O Marco das Garantias representa um avanço significativo no cenário jurídico brasileiro ao redefinir e aprimorar as práticas relacionadas à execução extrajudicial em contratos de garantia. Em um contexto mais amplo, essa legislação não apenas busca facilitar a retomada de bens em casos de inadimplência, mas também desempenha um papel fundamental na promoção da segurança jurídica. 

Ou seja, esta lei visa criar um ambiente regulatório mais claro e previsível, proporcionando não apenas eficácia na recuperação de créditos, mas também fortalecendo a confiança entre as partes envolvidas. 

O seu advento no cenário jurídico brasileiro ainda destaca a necessidade crescente de soluções tecnológicas inovadoras, como softwares jurídicos, para otimizar e acompanhar essas mudanças legislativas, principalmente no que se refere à segurança jurídica. 

Um software jurídico especializado, como a ADVBOX,  pode desempenhar um papel crucial na aplicação eficiente das novas regras, automatizando processos, monitorando prazos e garantindo conformidade legal.  O sistema assegura a gestão eficaz da execução extrajudicial em contratos de garantia, especialmente na hipoteca, por meio de uma abordagem ágil e segura. 

Essas ferramentas não só facilitam o acompanhamento rigoroso dos prazos estipulados pelo Marco das Garantias, mas também promovem uma gestão mais eficiente, contribuindo para a segurança jurídica tanto para advogados quanto para as partes envolvidas nos processos judiciais relacionados a inadimplências e execuções de garantias.

Fica evidente, portanto, que este enfoque meticuloso na segurança jurídica reflete não apenas uma reformulação prática no tratamento de inadimplências, mas também um comprometimento com a construção de bases jurídicas sólidas para transações financeiras e imobiliárias no Brasil.