Entenda como fica a compra e venda de imóveis com a reforma tributária

A reforma tributária proposta no Brasil promete trazer uma mudança significativa no cenário de compra e venda de imóveis, impactando tanto pessoas físicas quanto construtoras e incorporadoras. Nesse contexto, a introdução de novos tributos, como a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), levanta questões importantes sobre a forma como as transações imobiliárias serão realizadas e tributadas. Para esclarecer essas novas regras, conversamos com Eduardo Natal, advogado especializado em Direito Tributário e sócio do escritório Natal & Manssur Advogados.

A Nova Estrutura Tributária

A proposta de reforma tributária visa simplificar o sistema atual, que é considerado complexo e oneroso. Uma das grandes mudanças é a substituição de impostos que incidem sobre o consumo, como PIS e Cofins, pela CBS e pelo IBS. Esses tributos serão cobrados apenas dos fornecedores que realizam operações de forma habitual e profissional, sendo caracterizados como contribuintes.

Segundo Eduardo Natal, “o puro adquirente de bens imóveis não é obrigado pela lei a prestar contas da CBS e do IBS. Contudo, na prática, a carga tributária acabará sendo repassada ao consumidor final, que arcará com os custos desses tributos”. Isso significa que, mesmo não sendo responsáveis legais, os compradores sentirão o impacto dos novos tributos no preço final dos imóveis.

Implicações para Vendedores de Imóveis

Para aqueles que já possuem um imóvel e decidem vendê-lo, as novas regras tributárias também trarão implicações. Os tributos CBS e IBS incidirão apenas sobre a diferença entre o preço de aquisição registrado e o valor de venda. Eduardo destaca: “Quando você detém um imóvel no seu ativo e faz a venda por um valor superior ao registrado, os tributos incidem apenas sobre essa diferença”. Essa abordagem visa mitigar a dupla tributação e aliviar parcialmente o impacto sobre os vendedores.

Essa mudança é bem-vinda, pois evita uma penalização excessiva para os proprietários que podem ter adquirido imóveis a preços mais baixos em contextos anteriores. Assim, o vendedor pagará tributos apenas sobre o ganho efetivo, em vez de uma taxação sobre o total da transação.

Aquisição de Terrenos e a Vantagem Competitiva

Outro ponto relevante é a aquisição de terrenos. Para incorporadoras e construtoras que compram terrenos de pessoas físicas, inicialmente não haverá a incidência da CBS e do IBS, uma vez que pessoas físicas não são consideradas contribuintes habituais. Isso pode se transformar em uma vantagem competitiva para empresas que adquirem terrenos de indivíduos, permitindo uma estrutura de custo mais baixa nesse segmento. Eduardo Natal esclarece: “O custo de aquisição desses terrenos não incluirá os tributos, já que uma pessoa física não é obrigada a pagar CBS e IBS”.

Essa dinâmica pode incentivar mais vendas de terrenos para construtoras, facilitando o acesso dos empreendedores ao estoque de terrenos disponíveis e otimizando os custos operacionais.

O Impacto no Setor de Construção e Incorporação Imobiliária

Atualmente, o setor de construção e incorporação imobiliária é regido pelo Regime Especial de Tributação (RET), que tem uma alíquota de 4% englobando PIS/Cofins, Imposto de Renda e Contribuição Social. No entanto, a reforma tributária pode levar a um aumento significativo dessa alíquota. Eduardo Natal alerta para as possíveis mudanças: “Com a redução de 40% da alíquota base, que passaria de 27% para 15,9%, mais o ITBI de 3%, teríamos uma alíquota efetiva de 18,9%”.

Essa alteração poderá criar uma pressão sobre os preços no mercado imobiliário, uma vez que a construção geralmente é um setor dependente de mão de obra, insumos e materiais que não geram créditos tributários. O aumento na carga tributária, em particular, poderá impactar tanto a viabilidade de novos projetos quanto a acessibilidade dos imóveis para os compradores finais.

A Repercussão aos Consumidores Finais

Para os consumidores finais, as novas regras podem resultar em um aumento dos preços dos imóveis. Eduardo Natal enfatiza que, mesmo considerando os possíveis créditos gerados pela aquisição de materiais e pela contratação de subempreiteiros, a nova alíquota efetiva deverá ser significativamente maior do que as atuais. “A nova alíquota efetiva será certamente acima da casa dos dois dígitos, superando as alíquotas atuais de 4% do RET e 6,73% do lucro presumido”, conclui o advogado.

Esse cenário sugere que os compradores devem se preparar para um aumento nos custos adquirindo imóveis, o que poderá restringir o acesso a essa forma de investimento e à moradia.

Com as propostas da reforma tributária, o setor imobiliário enfrenta um período de transição e adaptação que exigirá atenção e planejamento tanto por parte de construtoras e incorporadoras quanto por pessoas físicas. Embora haja elementos que possam beneficiar determinadas transações, o aumento potencial da carga tributária representa um desafio significativo e poderá impactar diretamente o custo da habitação.

A compreensão clara dessas novas regras e suas implicações se revela essencial para todos os atores do mercado imobiliário, desde investidores a compradores, a fim de se prepararem adequadamente para as mudanças que estão por vir.