Como resolver os conflitos com inadimplência no condomínio
Por Hellen Barba
Durante os primeiros meses do ano, é muito comum que os brasileiros se preparem para estar em dia com contas que consideram de suma relevância como IPTU, IPVA, material escolar, matrículas em escolas e cursos, entre muitas outras. Mas uma das obrigações que muitas vezes passam despercebidas para muita gente é estar em dia com o pagamento da cota condominial.
Essa taxa de contribuição refere-se ao rateio (distribuição) das despesas condominiais entre os condôminos. Também denominadas genericamente de “Taxas Condominiais”.
O valor de cota condominial é uma obrigação que aparece nas convenções e o atraso do pagamento desta taxa acaba prejudicando o bom funcionamento das contas do condomínio, principalmente se ele não tiver um fluxo de caixa saudável, o que o faz entrar em inadimplência. Dessa forma, é preciso conscientizar os moradores sobre esse compromisso, que é firmado na compra de um imóvel, com mesma intensidade do que qualquer outra conta relevante.
Quando a cota condominial não é quitada entra-se no período de cobrança chamado de extrajudicial (amigável). Caso não haja sucesso na cobrança extrajudicial, passa-se para a cobrança judicial, com risco depenhora e até perda do imóvel que pode ser levado a leilão para quitar essa dívida. Isso acontece mesmo que seja a única propriedade da pessoa (dívida propter rem/prórpria da coisa). Caso ocorra a venda desse imóvel em débito, a dívida é passada em aberto também para o próximo proprietário. O melhor é quitar as dívidas.
Um dos desafios ao administrar um prédio com muitos inadimplentes é justamente o conflito e as medidas que os condôminos adimplentes querem utilizar para lidar com os devedores.
Muitas vezes os moradores que estão em dia com a cota condominial demonstram desconhecimento total das leis de condomínios e sugerem situações ilegais como resposta à situação, como limitação de acesso a áreas comuns do prédio, bem como privação da utilização do salão de festas, corte de água, corte de gás (quando é encanado), o que seria impossível.
As alternativas mais razoáveis estão em facilitar o pagamento da dívida, entretanto não é possível o síndico dar quaisquer descontos nas cotas em aberto, uma vez que isso acaba prejudicando os condôminos adimplentes. Outro ponto é reforçar a importância do pagamento em dia da cota condominial por meio de campanhas e plantões de renegociação de dívidas junto ao escritório de cobrança contratado para esse fim e comprometimento com os demais moradores. Além de um acordo judicial formado o qual, tendo-o feito em juízo, é possível se valer de medidas jurídicas para caso não haja cumprimento dos acordos firmados.
No caso de uma pessoa inadimplente falecer, essa dívida será repassada aos herdeiros diretos. Essa pessoa que seria beneficiária do imóvel pode optar por quitar a dívida e usufruir dele, ou vendê-lo e descontar a dívida.
Os problemas envolvendo síndicos e relações de inadimplências são complexos e sempre melhor solucionados se forem mediados por um profissional contratado para esse fim. A probabilidade de as impressões pessoais influenciarem nas decisões, junto com desconhecimento jurídico e de opções de cobrança, acaba sendo mais comum que não se encontre uma situação saudável, ou o imbróglio se estenda por anos.
Se houver conscientização quanto à vital importância de se comprometer com o pagamento da dívida condominial, da mesma maneira que se têm com outras dívidas latentes, como pensão alimentícia, IPVA, licenciamento de veículos entre outros, por exemplo, diversos conflitos e situações embaraçosas podem ser evitadas e, inclusive, é possível utilizar essa cota para ações que promovam melhoria significativa nas áreas comuns e, consequentemente, na valorização do imóvel no valor.
